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丁某与吴某签订了为期6年的《房屋租赁合同》，合同约定，丁某每半年支付一次租金，租赁期内丁某不得随意将房屋转租给他人。次年4月，丁某在吴某不知情的情况下，将门面转租给了童某，并与童某签订了《租赁协议》。丁某转租门面两年之后，与童某发生纠纷，遂向童某提出双方签订的租赁协议是未经吴某同意的，是无效合同，童某应当尽快退场。

提示

基于各种原因，租客擅自转租的情况时有发生并且容易产生纠纷，本案的问题就是承租人在未征得出租人同意的前提下，擅自转租行为的效力问题。

法律规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”因此，原则上，转租必须经原出租人同意。

但法律还规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”也就是说，出租人必须在一定期限内提出异议，否则将推定出租人同意转租，转租行为有效。

在本案中，在吴某主张解除《房屋租赁合同》或主张认定《租赁协议》无效之前，丁某和童某之间的《租赁协议》处于有效状态，丁某无权主张合同无效。

同时，吴某如果主张解除合同或者请求认定转租合同无效，也必须在知道或者应当知道转租事实后6个月内提出（确定时间的起算点要根据具体案情来进行判断），超出该时间的，吴某的主张也不能获得支持。