禁止转租的房屋被转租了,发生纠纷要如何处理?

时间:2022-03-21 14:49:24 点击: 【字体: 收藏

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丁某与吴某签订了为期6年的《房屋租赁合同》,合同约定,丁某每半年支付一次租金,租赁期内丁某不得随意将房屋转租给他人。次年4月,丁某在吴某不知情的情况下,将门面转租给了童某,并与童某签订了《租赁协议》。丁某转租门面两年之后,与童某发生纠纷,遂向童某提出双方签订的租赁协议是未经吴某同意的,是无效合同,童某应当尽快退场。

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提示

基于各种原因,租客擅自转租的情况时有发生并且容易产生纠纷,本案的问题就是承租人在未征得出租人同意的前提下,擅自转租行为的效力问题。

 

法律规定,“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,……承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”因此,原则上,转租必须经原出租人同意。

 

但法律还规定:“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。”也就是说,出租人必须在一定期限内提出异议,否则将推定出租人同意转租,转租行为有效。

在本案中,在吴某主张解除《房屋租赁合同》或主张认定《租赁协议》无效之前,丁某和童某之间的《租赁协议》处于有效状态,丁某无权主张合同无效。

 

同时,吴某如果主张解除合同或者请求认定转租合同无效,也必须在知道或者应当知道转租事实后6个月内提出(确定时间的起算点要根据具体案情来进行判断),超出该时间的,吴某的主张也不能获得支持。

 


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