西昌：存量房交易进入科学征税新时期

2012-11-13 9:17:08    来源：凉山日报    

　　评估数据客观

　　近年来，随着西昌市城市化建设步伐的不断加快，房地产业进入持续、稳定的发展阶段，市场非常活跃，存量房（二手房）交易价格快速走高。

　　但是，过去很长一段时间里，在西昌市存量房交易的过程中，交易人低报成交价格，逃避税费现象时有出现，形成了明显的税收漏洞，扰乱了房地产市场秩序，影响和削弱了国家对房地产市场的调控效果。为此，西昌市政府根据国家和省有关部门的统一部署和要求，在全市范围内推广应用房地产估价技术核定存量房交易计税价格的工作，以切实加强存量房交易税收征管。

　　2011年6月，经西昌市人民政府授权，西昌市地税局按照合法的比选程序，将标准房源信息的采集工作，外包给了具有合法资质的房地产专业评估机构。对主城区的存量房源按小区、街道进行了标准房源的采样，并经专家团队评审后，导入评税系统。

　　之后，西昌市地税局积极行动了起来，开始建立估价信息系统。为了保证评估的合法、公平性。西昌市地方税务局经人民政府批准，将标准房源信息的采集工作，外包给了具有合法资质的房地产专业评估机构。专业机构的评估人员则逐户对全市的存量房情况进行摸底汇总。经过半年的努力，西昌市地税局终于在去年底完成了主城区范围内的标准房源采样，建立中心城区样点房评估价格数据库，并经专家团队评审后，导入“房地产交易申报计税价格评估系统”。

　　毫无疑问，全新的“房地产交易申报计税价格评估系统”具有适应新时期存量房交易的税收价格评估依据，其客观性必然从根本上杜绝各种偷逃税现象。

　　管理机构专业

　　改变，不仅仅只是评估系统的更新，与之相匹配的，还有专业化税收管理机构的应运而生。

　　2011年12月30日，西昌市地方税务局房地产税收专业化管理所正式成立。2012年1月1日，该所正式启用了新的“房地产交易申报计税价格评估系统”。

　　值得一提的是，在此之前，我州地税系统都是分片区开展税收征管服务工作，每一个税务所都要负责辖区内所有业务范围内的税种征管。而房地产税收专业化管理所的成立，则意味着西昌市地税局在税收专业化管理方面，已经迈出了具有里程碑意义的重要一步。应该说，这是我州地税系统一次体制上的改革，意味着地税工作将朝着“不断提高税收手段的先进性和不断加强管理机构的专业化”方向迈进，逐步提高地税征管服务工作的客观性和规范化。

　　新落成的管理所位于西昌市房管所内，其主要任务就是对全市境内的房地产开发、建筑安装、存量房交易等税收业务进行统一管理，以实现“一个部门负责，一个窗口服务，一条龙征收管理”的房地产税收专业化管理模式。该所的15位工作人员全是从一线抽调的业务精英，经过了系统的培训与考核，能够很好的适应专业化的税收管理工作。

　　这套“房地产交易申报计税价格评估系统”则以计算机辅助估价信息系统计算出存量房的计税价值，在纳税人申报存量房交易价格时进行比较，对纳税申报的真实性进行科学、规范的审核评估。按照《中华人民共和国税收征管法》和《中华人民共和国契税暂行条例》的有关规定，对于纳税人申报价格高于系统评估价格的，按纳税人申报价格计税；对于纳税人申报价格明显低于系统评估价格的，并无正当理由的，按照系统评估价格计税。

　　运行效果良好

　　存量房交易税收征管评估信息系统运行以来，取得了可喜成效，首月即传出捷报。据悉，仅今年1月份，就核定办理二手房交易22户，入库税款42.90万元。与评估系统运行之前的征收指导价格比，税收增幅达75.94%,净增18.52万元，与纳税人自行申报价格比，税收增幅达68.70%，净增17.47万元。

　　实践证明，新的税收评估系统为西昌市的存量房交易带来了更加规范的市场秩序，成效日趋明显。截至今年10月30日，累计办理住宅类存量房交易1325宗，评税入库税款,1905.44万元。与评估前对比，税额增幅96.76%。办理非住宅类存量房交易90宗，评税入库税款1，821.18万元。与评估前对比，税额增幅87.81%。

　　更值得欣喜的是，随着西昌市房地产交易申报计税价格评估系统运用时间的增长，不仅西昌市地方税务局房地产税收专业化管理所全体税官们的业务水平得到了快速提升，广大市民的依法纳税意识也日益增强。从今年1-9月税收评估系统运行情况来看，交易双方普遍能客观、正确地认同计算机评估系统生成的交易计税价格的公正、公平性，并依法履行纳税义务。

　　据西昌市地税局相关负责人介绍，评估信息系统的运行，有效地解决了存量房征管的四大难题：一是能够有效地防止纳税人利用虚假合同低报成交价格偷逃税收，确保税负公平；二是有利于遏制违法和投机行为，配合国家宏观调控举措，促进房地产市场的健康发展；三是能够有效减少纳税争议、提高办税效能、优化纳税服务；四是有利于进一步规范税务机关和税务人员的执法行为，促进公正执法、减少税收工作人员的执法风险。

　　改革影响深远

　　由于西昌市的房地产交易评税软件系统所评估出来的价格客观地反映了房地产当期的市场价值，真正体现税收的公平、公开和公正，因此让纳税人心悦诚服，减少了征纳矛盾。目前，西昌市政府正在扩大这一评税系统的适用范围。

　　据西昌市房地产税收专业化管理所所长张刚介绍，今年2月，经市政府批准，将川兴、马道、太和、盐中、南宁、西宁、礼州片区的存量房也全部纳入评估采样范围内，并于2012年6月26日全部导入评税信息系统，实现了全市主要集镇的全面覆盖。

　　存量房交易税收征管评估信息系统的有效运行，不仅使西昌市二手住房的交易税征管工作日趋规范，同时也在税收专业化管理方面为相关部门打开了改革与创新的思路。西昌市地税局正在着手开展的，就是规范商业用房的交易税征管。结合商业用房价格受影响因素多，未能纳入评税系统的实际。经西昌市人民政府批准，对商业房产、车位、土地使用权转让行为，由依照合法程序比选的房地产评估机构进行专业评估，按照“一件一评”的原则，确定交易市场公允价格，税务机关据以核定计税价格。

　　房地产交易税收管理，是一个专业的话题，但也同时是一个与普通老百姓的生活息息相关的话题。规范纳税，也许带来了暂时的支出扩大，但更多的，是指向健全的社会福利和更科学有效的宏观调控，而这，才是百姓真正的福祉所在。西昌市房地产税收专业化管理所的成立和发展，正是承载了这样的使命。今天，她已经走过了最初的抵触，开启了一扇科学征税的大门，明天，她必将反作用于房产市场的价格稳定和国强民富的民生大局，为我们带来真正意义上的和谐安居。