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       对老百姓来讲，买房可能是人生中最大的一笔投资，必须慎之又慎。买房学问大，坑也不少。看房的时候，样板间、户型图都很漂亮，可是房子快盖完了，购房者却发现“实物与图片不符”，该怎么办呢？

       400多万买新房，交了首付后被告知实物少一扇窗

       小于在某楼盘购买了一套精装修新房，房子的宣传资料和户型图做得很漂亮，而且房屋平面图上标明，房子的厨房位置有两扇窗户，正对设备平台的窗户较大，厨房东侧窗户较小。

       小于很喜欢这个户型，厨房有两扇窗户可以通风，不怕受潮，于是直接购买了1楼的房子，与开发商签订了合同，房子总价400余万元，小于支付了首付款，剩下的部分贷款。

       今年，沉浸在如何规划新房中的小于，突然接到开发商的电话，告知她新买的房子实际交付时，厨房会比合同附件平面图里标注的少一个窗户，厨房东侧那个较小的窗户没有了。

       小于傻了眼，翻出购房合同一看，合同附件一中，房屋平面图显示厨房确实有两扇窗户，一扇较大一扇较小。平面图左下角附注：“附件一房屋平面图中门窗仅作示意，具体门窗材质、分格、样式及开启方式仅供参考，双方认可实际交付现状为准。”

       签了合同交了钱，怎么窗户少了一扇？

       开发商否认违约，称是工作人员失误贴错。

       “我签好合同付完钱才告诉我厨房东侧没窗户，图纸明明有窗户啊，那能不能补做一个？”小于提出加一扇窗户。

       开发商的回复是，合同附件平面图显示的窗户数量与厨房实际窗户数量不符，是工作人员失误把图纸贴错了，实际平面图就是只包含一扇窗户，且这个图纸已经在主管部门备案了，因此不能补做。

       “当时就是看中你们的厨房有两扇窗户才买的1楼东侧的房子，少一扇窗户1楼的采光通风就完全不一样了，你们这是违反了合同。”

       小于非常生气，但开发商表示这个情况是符合国家规范的，不影响厨房的功能和使用，自己没有违约，不准备重新补做窗户。

       于是小于将开发商诉至法院，要求赔偿损失。

房屋现状难以更改，法院认定预期违约

       庭审中，开发商表示，窗户缺失一扇对厨房功能性使用没有影响，也不会使房屋的价值产生损失，所以小于没有受到任何损失。同时开发商也明确，虽然房屋尚未交付，但因建设局备案的文件中厨房东侧位置没有设置这扇窗，因此，开发商不会再补做。

       法院经审理认为，原告小于与被告开发商签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同附件系案涉合同的组成部分，对双方具有约束力。附件中虽有附注“房屋平面图中门窗仅作示意，具体门窗材质、分格、样式及开启方式仅供参考，双方认可实际交付现状为准。”但门窗有无设置并不属于“仅供参考”的内容。

       当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。被告开发商明确此后交付的房屋不设置厨房东侧的窗户，构成预期违约，原告小于有权要求赔偿损失。

       房屋厨房东侧是否设置窗户，对通风采光有一定的影响，但厨房另有一扇较大的窗户已经做好，因此，关于原告小于主张的赔偿数额，法院综合考虑房屋价格、违约程度做出调整，遂判决被告开发商赔偿原告小于损失10万元。

       该案目前已履行完毕。

律师说法

       预期违约又称先期违约，是指在合同履行期限到来之前，一方虽无正当理由但明确表示其在履行期到来后将不履行合同，或者其行为表明在履行期到来后将不可能履行合同。作为违约行为的形态之一，预期违约要承担违约责任。

       购房者买房时，要注意及时关注开发商履行约定的情况，维权应合法，诉求应合理，要正当维护自己的合法权益，通过合法渠道提出诉求。

法条链接

      《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

      当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

       当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

       第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

       第五百七十八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。