商品房预售后规划、设计变更的争议处理 

规划、设计形态是商品房的基本状况之一，但在实践中，开发商任意更改规划、设计而引发纠纷的事情屡有出现。 

按照法律、法规的规定，开发商在取得“两证”的同时，开发项目的所有技术指标均已确定，无特殊情况不允许变更。在实践中应注意以下事项： 

1在商品房买卖合同上，开发商应该依据该商品房所在项目（楼宇）的《建设工程规划许可证》上载的内容填写该商品房的用途，依据报批的设计图填写该商品房的结构类型及层高、层数等相关指标。需要注意的是，这里的层高不是楼层净高，包括了楼板的厚度。如果当事人双方要约定楼层净高，在这里需要特别注明。 

2在签订商品房买卖合同时，特别是对商品房预售的，购房人一定要明确商品房的确切位置，包括商品房所在幢（座）号、层数、门牌号，并确认这些指标与所附的规划、设计图的标注一致。房屋平面图应当作为合同附件，尽量详细标明房屋主要尺寸，包括墙体厚度、门窗尺寸要求，房屋朝向等。为了与合同中规划设计条款相配套，最好附上该商品房所在小区的总平面图。对于买受人关心的规划、设计等问题，总平面图要标注清楚。买受人一定要注意这些资料及相关内容的约定。 

3双方可以就可能因不同原因发生的规划、设计变更分别约定责任承担方式。 

(1)经营者获准变更规划设计和建筑设计的，应当在获准变更之日起10日内书面通知消费者，与消费者协商变更或者解除合同。为了防止开发商以行政行为为借口，对于单方进行的规划变更，即使经过批准也要承担违约责任，购房者应约定可以退房；如果购房者接受变更，开发商也要承担违约责任，因为规划部门只会根据开发商的申请而批准变更。 

(2)如果原设计有误，或者为了完善设计，必须对原规划设计进行变更，开发商应在报批前通知购房人，由购房者选择退房或赔偿。 

(3)对于开发商擅自变更规划设计，可约定较高的违约责任，充分体现惩罚性和补偿性。因此我们签合同时，可将退款日期签得尽可能短，而利息要尽可能地高。 

(4)由于规划、设计变更造成商品房面积差异，买卖双方在签订合同时，应当选择处理方式。双方不解除合同，双方应当签署补充协议。此时，合同约定面积应当以新签署的补充协议中的面积为准，面积差异及处理也应当以此为依据。 

【相关依据】 

《中华人民共和国城市规划法》[19891226]

第三十条 　城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。　

第三十一条 　在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。 

《中华人民共和国建筑法》

第八条 　申请领取施工许可证，应当具备下列条件： 

（一）已经办理该建筑工程用地批准手续； 

（二）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证； 

（三）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求； 

（四）已经确定建筑施工企业； 

（五）有满足施工需要的施工图纸及技术资料； 

（六）有保证工程质量和安全的具体措施； 

（七）建设资金已经落实； 

（八）法律、行政法规规定的其他条件。 

建设行政主管部门应当自收到申请之日起十五日内，对符合条件的申请颁发施工许可证。 

《中华人民共和国合同法》[19990315]

第九十五条 　法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 

法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 

《商品房销售管理办法》[20010404]

第七条 　商品房现售，应当符合以下条件： 

（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； 

（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； 

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； 

（四）已通过竣工验收； 

（五）拆迁安置已经落实； 

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； 

（七）物业管理方案已经落实。　　

第二十四条 　房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。 

买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。